Kiraya veren ile kiralayan arasındaki ilişki, kira sözleşmesi kapsamında hukuki bir nitelik taşır. Kira ilişkisi söz konusu olduğunda, kiracı taşınır veya taşınmaz bir malı kullanma karşılığında kiraya verene belirli bir ödeme yapmakla yükümlüdür.
Kiraya veren ise, sahibi olduğu taşınır veya taşınmaz malı kiracıya kullandırma sorumluluğunu üstlenir. Kira sözleşmesi kapsamında kiralayan ve kiraya verenin çeşitli hakları ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Kiracı, kira bedeli karşılığında taşınır veya taşınmaz malı kullanırken, kiraya veren de bu kullanım için kiracıdan bir bedel alır.
Konut veya çatılı iş yerleri söz konusu olduğunda, uyulması gereken prosedürler birbirine benzerlik göstermektedir. Kiracı tahliyesi yapılırken, mevzuatlarda kiracıların genellikle daha fazla korunduğu görülmektedir. Ancak, kiraya verenlere de bazı haklar tanınmıştır.
Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için haklı nedenlere sahip olması gerekir. Kiraya verenin tahliye için dayanak gösterebileceği bazı haklı nedenler şunlardır:
Temerrüde düşme durumu,
Bir kira döneminde iki kez ihtar gönderilmesi,
Tahliye taahhütnamesinin imzalanması,
Edinim ve ihtiyaç gerekçesi,
Sözleşmeye aykırılık durumları,
10 yıllık uzama süresinin aşılması,
Esaslı yıkım ve tadilat ihtiyacı,
Kiracıya ait başka bir evin bulunması,
Kiracının komşuları rahatsız etmesi,
Kiracının iflas etmesi.
Kiracıyı Tahliye Etmenin Yolları
Kiracının çıkarılabilmesi için yasal olarak belirlenen şartların oluşması gereklidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 354. maddesi, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini belirtir.
Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması durumunda sözleşme süresi sona ermiş olsa bile, kiracının çıkarılması için bu tek başına yeterli bir gerekçe değildir. Kiracının tahliyesi ancak kanunda belirtilen sebeplerin gerçekleşmesi durumunda mümkündür.
Kiraya veren, kiracıyı yalnızca haklı sebepler olduğunda tahliye edebilir. Eğer haklı nedenler mevcutsa, kira sözleşmesi feshedilebilir ve kiracı taşınmazdan çıkarılabilir. Kiracı kendi isteğiyle taşınmazdan çıkmadığı sürece, kiraya verenin haklı bir gerekçesi olmadığı müddetçe tahliye gerçekleştirmesi mümkün değildir.
Kiracı tahliyesi sürecinde karşılaşılan işlemler, uyuşmazlıklar ve davalarda, yetkin ve deneyimli bir gayrimenkul avukatından yardım almak, hak ve menfaat kaybı yaşanmaması adına en sağlıklı yaklaşım olacaktır.
Kiranın Ödenmemesi Sebebiyle Kiracının Çıkarılması
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri kapsamında, kira süresi içinde kiranın ödenmemesi durumunda kiracıya yazılı olarak iki kez ihtar yapılması tahliye nedeni olabilir. Bunun yanı sıra, kira sözleşmesi bir yıl veya daha uzun süreli ise, bir kira yılında veya bu süreyi aşan dönemde iki kez kirayı ödemediği takdirde kiraya veren, dava açarak kiracıyı tahliye edebilir.
Kiracının bir yıl içinde iki kez kirayı ödememesi ve kiraya verenin de kendisine yazılı olarak bildirimde bulunması gerekmektedir. Kiraya verenin iki kez haklı ihtarda bulunması, tahliye davası açabilmek için şarttır. Temerrüt yoluyla kiracının tahliyesi için, kiracı kirayı ödemediğinde ihtarname gönderilir.
İhtarname aracılığıyla kiracıya, 30 gün içinde kira borcunu ödemesi gerektiği bildirilir ve borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Kiracı, 30 gün içinde ödemeyi yaparsa tahliye edilemez; ödeme yapılmadığı takdirde ise icra yoluna başvurulabilir.
Kiracıya karşı başlatılacak tahliye talepli icra takibi, hem kiracının evden çıkarılmasını hem de ödenmeyen kira bedellerinin talep edilmesini sağlar. Sadece kira bedelleri talep edilecekse, ilamsız icra takibi başlatılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Çıkarılması
Tahliye taahhütnamesi alındığında, kiracı belirli bir sürenin sonunda taşınmazı boşaltacağını beyan eder. Bu belge hukuki açıdan doğru şekilde hazırlandığında, kiracının tahliye edilmesine imkân tanır. Tahliye taahhütnamesi, kanunda belirtilen şekilde hazırlanmalıdır.
Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra imzalanmış olması gereken tahliye taahhütnamesi, yazılı şekil şartına uygun olmalıdır.
Kiracının kendisi tarafından imzalanması gereken bu belge, tahliye edilecek tarihin açık ve net olarak belirtilmesini sağlamalıdır. Kiracı, taahhüt ettiği sürede taşınmazı boşaltmazsa, süre bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Ayrıca, icra takibi başlatılarak da tahliye talep edilebilir.
Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Kiracının Tahliyesi
Kiraya veren, kendisi veya yakınlarının eve ihtiyaç duyması durumunda kiracıdan evin tahliye edilmesini talep edebilir. Kiraya verenin üstsoyu, altsoyu, eşi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler, bu yakınlar arasında sayılmaktadır. Yakınların gerçekten eve ihtiyacı varsa, evin tahliyesi mümkün olabilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, her 6 ayda bir fesih yapılabilir. Kiracıya 3 ay önceden bildirimde bulunulursa, 6 ay sonunda sözleşme feshedilebilir. Kiracıya bildirim yapılmasına rağmen ev boşaltılmazsa, tahliye davası açılabilir.
Tahliye davası, fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi durumunda, 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başka birine kiraya verilmesi mümkün değildir.
Tadilat Nedeni ile Kiracı Tahliyesi
Borçlar Kanunu’nda belirtilen konulardan biri de kiralanan taşınmazın tadilata ihtiyacı olması durumunda kiracının tahliye edilmesidir. Ancak, bu tahliyenin gerçekleşebilmesi için tadilatın önemli ve evin oturulamaz hale gelmesine neden olacak nitelikte olması gerekmektedir.
Eğer söz konusu tadilat basit düzeydeyse, bu sebeple kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Tadilatın zorunlu, önemli ve taşınmazın kullanımını imkansız hale getiren bir nitelikte olması durumunda ise tadilat gerekçesiyle kiracı tahliye edilebilir.
Kiracı Kirasını Düzenli Ödediğinde Tahliyesi Mümkün mü?
Kiracı kirasını düzenli olarak ödüyorsa, tahliyesi oldukça zordur. Kiracının yan giderleri zamanında ödemesi ve kirayı düzenli olarak yatırması, tahliye edilmesini güçleştiren unsurlardır. Ancak bazı durumlarda, kirasını düzenli ödeyen bir kiracı da tahliye edilebilir.
Kiralanan taşınmaz, kiraya verenin kendisi, alt veya üstsoyu, eşi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş yeri ihtiyacını karşılıyorsa kiracı tahliye edilebilir.
Kiralanan taşınmazda esaslı bir tadilat veya yeniden inşa süreci söz konusu ise ve bu durum gayrimenkulü kullanılamaz hale getiriyorsa kiracının tahliyesi mümkündür.
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesi almışsa veya 10 yıllık kira sözleşmesinin süresi dolmuşsa, kiracı tahliye edilebilir.
Kiracının tahliyesi için, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması gerekir. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılır ve kiraya veren, bu ihtiyacı ispatlamakla yükümlüdür.
Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi
Komşuları rahatsız eden bir kiracı, tahliye edilebilir. Kiracı, komşuluk kurallarına uymak ve komşularına saygı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüklere uymaması durumunda tahliye davası açılabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi gereği, kiracı kiralananı özenle kullanmalı ve komşulara saygılı davranmalıdır. Aşağıdaki durumlar, Yargıtay kararları doğrultusunda tahliye nedeni sayılabilir:
Kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi,
Kiralanan taşınmazda sürekli huzursuzluk çıkarması,
İyi komşuluk kurallarına uymaması,
Kiralananı uygunsuz amaçlarla kullanması,
Kiraya verene hakaret etmesi,
Kiraya vereni ölümle tehdit etmesi,
Sürekli gürültü yaparak çevreyi rahatsız etmesi.
Bu tür durumlarda, kiraya veren kiracıya ihtar gönderir ve 30 gün süre tanır. Bu süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceği yönünde yapılan yazılı ihtar, resmi nitelik taşır.
Kiracının İflas Etmesi Sebebi ile Tahliye Davası
Kiracının iflası durumunda, kiraya veren kiracının ileride ödemesi gereken kira bedelleri için bir güvence talep edebilir. İflas masası veya kiracıya yazılı bildirim yapılır ve güvence göstermesi için süre verilir.
Kiraya veren, kiracının süre sonuna kadar güvence göstermemesi durumunda sözleşmeyi feshedebilir. Kiralanan taşınmazın bulunduğu belediye sınırları içerisinde kiracıya veya eşine ait bir ev varsa ve kiraya veren bu durumu sonradan öğrenmişse, taşınmazın tahliyesini talep edebilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra 10 yıllık süre dolmuşsa, ev sahibi kiracıdan tahliye talebinde bulunabilir. Her kira yılından 3 ay önce kiracıya yapılacak yazılı tebligatla evin boşaltılması istenebilir. Kiracı tebligatı aldıktan sonra evi boşaltmalıdır.
Kiracı evi boşaltmadığı takdirde, kiraya veren tahliye davası açarak veya icra takibi başlatarak kiracıyı tahliye edebilir.
Kirasını Ödemeyen Kiracının Evden Çıkarılması
Kirasını ödemeyen kiracı, çeşitli yollarla tahliye edilebilir. İki kez ihtar çekilerek, temerrüt yoluyla veya icra yoluyla kiracının tahliyesi mümkündür. Kiraya veren, kiracı kirasını ödemediğinde iki kez ihtar gönderirse, haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir.
Kiracının kirayı ödemediği durumlarda kendisine ihtarname çekilir ve 30 gün içinde kira bedelini ödemesi istenir. Kiranın bu sürede ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği de ihtarnameye eklenir.
Kiracı bu süre içinde kirayı öderse dava açılamaz. Ancak kiracının evden çıkarılması için icra yoluna başvurulması gerekebilir. Kiraya veren, icra takibi başlatarak ve ödenmeyen kiraları talep ederek kiracıyı tahliye edebilir.
Tahliye Davası
Tahliye davası, kiracının kiralanan taşınmazı boşaltmadığı veya kira borcunu ödemediği durumlarda başvurulan bir hukuki yoldur. Tahliye davası açarken kiraya verenin, yasada belirtilen haklı sebeplere dayanması gerekmektedir.
Kanun, genel olarak kiracının haklarını koruma eğilimindedir. Bununla birlikte, mal sahibinin de hakları çeşitli şekillerde güvence altına alınmıştır. Tahliye davası açılacağı zaman, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gereklidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkeme olarak kabul edilir.
Tahliye Davası Dilekçesi
Tahliye davasına ilişkin örnek bir dava dilekçesi aşağıda verilmiştir:
…… SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE
DAVACI :
TC KİMLİK NUMARASI :
ADRES :
VEKİLİ :
(Varsa tarafların kanuni temsilcileri)
DAVALI :
ADRESİ :
KONU : İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İstemidir.
AÇIKLAMALAR :
HUKUKİ NEDENLER : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 299, 350, 351, 353 ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 119, 240.
HUKUKİ DELİLLER :
…/…/… tarihli Kira Sözleşmesi
… Aile Mahkemesi’nin …/ …/ … tarihli …/… E. …/… K. sayılı, kesinleşme şerhli boşanma ilamı örneği
Tanıkların isimleri ve adresleri ile tanıklık edecekleri konuları gösterir tanık listesi
… Noterliği’nin …/ …/ … tarihli, … yevmiye numaralı İhtarnamesi
TALEP SONUCU : Yukarıda arz ve izah edilen sebeplerle, davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini müvekkilimiz adına saygıyla talep ederiz. …/…/…
EKLER :
…/…/… tarihli Kira Sözleşmesi
… Aile Mahkemesi’nin …/ …/ … tarihli …/… E. …/… K. sayılı, kesinleşme şerhli boşanma ilamı örneği
Tanıkların isimleri ve adresleri ile tanıklık edecekleri konuları gösterir tanık listesi
… Noterliği’nin …/ …/ … tarihli, … yevmiye numaralı İhtarnamesi
Bir adet onaylı vekaletname örneği
Davacı Vekili
Av.
Tahliye Davası Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin konut ihtiyacı sebebiyle tahliyeye ilişkin 15.01.2019 tarihli kararı şu şekildedir:
Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki belgeler okunup gereği düşünüldü:
YARGITAY KARARI
Davacılar vekili, mülkiyeti müvekkillerinin murisi ...’a ait taşınmazın 20.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını, ...’ın vefatı ile taşınmazın mirasçısı davacılara geçtiğini, davacılardan murisin eşi ...’ın konut ihtiyacı olduğunu belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, kira sözleşmesinin uzun yıllar oturmasına izin verileceği taahhüdü ile taşınmaza kapsamlı bir tadilat yaptığını, davanın süresinde açılmadığını ve ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, ihtiyacın zorunlu ve samimi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Davaya dayanak yapılan 20.07.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin kiralayan ... ile davalı arasında imzalandığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacılardan ...’ın konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının, 80 yaşının üzerinde olduğu, çocukları ve torunlarının dava konusu taşınmaza yakın yerlerde oturduğu ve ihtiyaçlının ise kızının yanında kaldığı ayrıca ... de konutu olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarında, ihtiyaç sahibinin çocuğu dahi olsa başkasının yanında kalıyor olması ve yaşı dikkate alındığında çocuklarına uzak bir yerde oturuyor oluşu ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaz. Dinlenilen davacı tanıklarının da; ihtiyaçlının bakıma muhtaç olduğu ve çocuklarına yakın yaşamak istediğini ve ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icap eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde bulundurulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir. Temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince davacılar yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nın geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye Davası Nedir? Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmeleri uyarınca, kiracı kiraya verene kiralama işlemi için bir bedel öder. Bazı durumlarda taraflar arasında çeşitli nedenlere dayalı olarak uyuşmazlık ortaya çıkabilir. Kiraya verenin haklı nedenlere dayandığında açabileceği dava, tahliye davası olarak adlandırılır.
Türk Borçlar Kanunu, kiracıdan yana bir tutum sergilerken kiraya verenin mağduriyet yaşamaması için haklı bir nedene dayandığında kiracıyı tahliye edebilmesine olanak tanır.
Kiracı Tahliye Davası Nereye Açılır? Tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılır. Yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olur.
Kiracının Çıkarılması İçin Tahliye Taahhütnamesi İşe Yarar mı? Tahliye taahhütnamesi, yazılı olarak yapıldığında ve kiracı tarafından bizzat imzalandığında geçerli olur. Tahliye edilecek tarih açık ve net olarak belirtilmediğinde ve sözleşme ile aynı gün imzalandığında, bu belgenin hukuki değeri olmayacaktır. Bu koşulları sağlayarak hazırlanmış bir tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliye edilebilir.
Comments