YABANCILAR İÇİN TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ SATIN ALMA İŞLEMLERİ REHBERİ
Hukuki Temel
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun mayıs ayında yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı aranması uygulaması terk edilmiştir.
Sözleşmelerin Resmi Şekilde Düzenlenmesi
Türkiye’de geçerli mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan resmi sözleşmelerin mutlaka taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılması gerekmektedir. Ayrıca, resmi satış öncesinde noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da mümkündür.
Satış sözleşmesinde resmi şekilde yapılan taşınmazın mülkiyetinin kazanılması, Tapu Müdürlüklerinde yapılacak tescil ile mümkün olmaktadır.
Yabancıların Taşınmaz Edinimindeki Kanuni Sınırlamalar
Gayrimenkul satın almak isteyen yabancı, ülke sınırları içerisinde gayrimenkul alınmasına izin verilen ülkelerin vatandaşlarından biri olmalıdır. Örneğin, Suriye Arap Cumhuriyeti vatandaşları, günümüzde ülkemiz sınırları içerisinde gayrimenkul satın alamazlar. Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de ev satın alabileceği hakkında Tapu Genel Müdürlüğü veya Türkiye Büyükelçiliği ve Konsolosluğu’ndan bilgi alınabilir. Suriye vatandaşları ise vatandaş adına şirket kurarak ve bu şirket adına gayrimenkul alarak işlem yapmaktadırlar.
a) Ülke sınırları içerisinde gerçek bir yabancı kişi en fazla 30 hektara kadar taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinebilir. 30 hektar ve daha fazla taşınmaz satın almak isteyen yabancı bu isteğini kanuni sınırlamalar gerekçesiyle gerçekleştiremeyecektir.
b) Yabancıların gayrimenkul satın almasının sınırlarından bir diğeri, gayrimenkul satın almak isteyen yabancının, söz konusu taşınmazın bulunduğu ilçenin yüzölçümünün ancak %10 ‘una kadar gayrimenkul satın alabilmesidir.
c)Yabancıların ticaret şirketi için tesis edilmiş olan taşınmaz rehinleri için kanuni sınırlamalar söz konusu olmayacaktır.
d) Yabancı tüzel kişilerin, Türkiye’de taşınmaz almaları mümkün değildir. Ancak yabancı sermayeli tüzel kişilikler Türkiye’de kurulmuş olduklarından gerekli sınırlamalar ve şartlara uyum sağladıkları müddetçe gayrimenkul satın alabilirler.
A. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri için ilgili tapu sicil müdürlüklerine başvurularında:
Yabancıların gayrimenkul satın alması için öncelikle taşınmaz sahibi, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuruda bulunmalıdır. Ön başvuruda eksik belgelerin bulunması halinde dosya bekletilir ancak eksiklik ve kusur bulunmaz ise gayrimenkul satış işlemi için gerekli evraklar Tapu Genel Müdürlüğü’ne sunulmalıdır. Gerekli olan evrakları şu şekilde sayabiliriz:
Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi.
Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte).
İlgili Belediyeden alınan taşınmazın” Emlak Rayiç Değeri Belgesi”
Taşınmaz Değerleme Raporu.
Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi.
Satıcı şahsın 1 adet, alıcı yabancının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında).
Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman.
Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği. Yurtdışında düzenlenen vekaletname Türkiye Cumhuriyeti Başkonsolosluğu veya Büyükelçiliği tarafından düzenlenmelidir. Yurt dışında düzenlenen vekaletname örnekleriyle ilgili önemli bir ayrım Lahey Sözleşmesi ile ilgilidir. Buna göre yabancı ülkenin noterleri tarafından düzenlenen vekaletnameler, 5 Ekim 1961 Lahey Sözleşmesi’ne göre onaylanmış ise ülke dilinde yabancının onaylı fotoğrafını içeriyor ve de “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresini bulunduruyorsa artık Türkçe tercümeleri için Türkiye Konsolosluğu’nun onayı gerekmeyecektir. Bunun aksine Lahey Sözleşmesi’ne göre tasdik edilmemiş vekaletnameler için Türkiye Konsolosluğu’nun onayı mutlaka gereklidir.
B. Satış sözleşmeleri yapılmadan önce, taşınmazın sınırlı ayni haklarla kayıtlı olup olmadığı, ipotekli veya satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Dairesinden kontrol edilmelidir.
C. Ülkemizde mülk almak isteyen yabancıların,
1. İlgilisi olduğunu kanıtlaması kaydıyla Tapu Sicil Müdürlüklerinde bahse konu taşınmaz hakkında bilgi edinmeden hukuki bağlayıcılığı olan sözleşmeleri imzalamamaları ve ödeme yapmamaları,
2. Satıcı şahıs veya firmalar hakkında araştırma yapmadan işlemlerini başlatmamaları, ciddi ve güvenilir olduklarını ispat edemeyen şahıs veya firmalar ile çalışmamaları uygun olacaktır.
3. Alım-Satım konusunda herhangi bir anlaşmazlık çıkması halinde, keyfiyetin yargıya taşınması ve Türk mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Türk Dışişleri Bakanlığı ve dış temsilciliklerinin yargı sürecine müdahil olmaları mümkün değildir.
Yabancıların Gayrimenkul Satın Almasında Harç Ücreti
Türkiye’de gayrimenkul satın alma işlemleri için ödenen belli harçlar bulunmaktadır. Türkiye’den konut satın almak isteyen yabancı da bu harçları ödemek şartı ile gayrimenkul sahibi olabilmektedir. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yayınladığı harç çeşit ve miktarlarını şöyle sıralayabiliriz:
Tapu harcı hem alıcı hem satıcı tarafından ödenmektedir. Konut, hangi belediyenin sınırları içerisinde yer alıyorsa o belediyeden edinilen Emlak Rayiç Değeri ’nden az olmamak şartıyla, konutun değeri üzerinden %2 tapu harcı ödenmelidir.
Döner sermaye ücreti ödenir.
Hizmet bedeli
Yabancıların Gayrimenkul Alımı İçin Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
1.Yabancıların gayrimenkul alma şartları arasında resmi sözleşme yapılması elbette var. Taşınmaz satış sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Sözleşmenin taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğünde resmi senet şeklinde yapılması gerekir.
2. Yabancıların gayrimenkul edinimi sırasında yani taşınmaz satın alınırken, taşınmazın üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlamalar veya satışa engel bir durum olmadığının tapuda kontrol edilmesi gerekir.
3. Yabancılar satın aldıkları yapısız taşınmaz (arsa, tarla) ile ilgili projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmalıdırlar. Bu proje, ilgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğini, ilgili Bakanlık takip eder.
4. Yabancıların gayrimenkul edinimi için kanuna aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
5. Öncelikle, satış konusunu oluşturan taşınmaz ile ilgili satışa engel olabilecek herhangi bir haciz, ipotek gibi kısıtlamanın bulunup bulunmadığı Tapu Müdürlüklerinden sorgulanmalıdır. Gayrimenkulün satışı için taşınmaz üzerindeki kısıtlamalar, satışa engel değildir. Ancak satın alan yabancı için aleyhe sonuçlar doğurur.
6. Alınacak evin imar durumu kontrol edilmelidir.
7. Alınacak evi satan kişi ile tapu sahibi kimlik ile kontrol edilmelidir ve sahte vekaletnameler konusunda dikkatli olunmalıdır.
8. Alınacak arsa ise niteliği oldukça önem arz etmektedir. Tarım arazilerinin düşük bedel göstererek alınması durumunda ön alım hakkı davası açılarak gösterilen bedel üzerinden komşu parsel tarafından alınması durumu söz konusu olabilmektedir.
9. Muhtemel dolandırıcılara karşı dikkatli olunmalıdır.
10. Gayrimenkul satın alma sürecinde mutlaka güvenilir ve deneyimli bir avukat ile çalışılmalıdır.
11. Bir yabancının Türkiye’de ev satın alabilmesi için ikametgâh iznine sahip olması gerekmez.
12. Gayrimenkul alma konusunda ret almış olan yabancılar, Tapu Müdürlüğe bağlı Bölge Müdürlüğüne itirazda bulunabilirler. Gerekli şartları taşıdığından emin olan yabancıların itiraz hakkını kullanmaları yararlarına olacaktır.
13. Gayrimenkul alım satımı sürecinde herhangi bir uyuşmazlık yaşanır ise ilgili mahkemelerde dava açılmalıdır.
Yabancıların Gayrimenkul Alımı Başvuru
Yukarıda sayılan yasal koşullara uyan yabancı ülke vatandaşları taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gerekli belgelerle ön başvuruda bulunmalıdır. Tapu müdürlüğü taşınmazın ve satın almak isteyen yabancının satış için gerekli koşulları taşıyıp taşımadığını inceler. Yabancıların gayrimenkul alma şartları içinde giderilebilecek eksiklikler olması halinde başvuru bekletilir. Uygun koşullar sağlanamıyorsa başvuru reddedilir.
Yabancıların gayrimenkul alımı sırasında başvurunun reddi halinde işlem yapılan tapu müdürlüğünün bulunduğu yerdeki Bölge Müdürlüğüne itiraz edilebilir.
Yukarıda genel çerçevesiyle anlatmaya çalıştığımız üzere yabancıların gayrimenkul edinimi yasal sınırlamalar dahilinde mümkündür. Yapılan yasa değişiklikleriyle yabancı uyruklu kişilerin kolay bir şekilde taşınmaz mal edinmesinin önü açılmıştır.
Türkiye’de bir tüzel kişilik olarak kurulan şirketler aşağıdaki koşullar uyarınca yabancılara ait şirketler kategorisinde kabul edilmektedir:
Yabancı yatırımcıların, hisselerin yüzde ellisine veya daha fazlasına sahip olması veya
Yabancı yatırımcıların yönetim kurulunun çoğunluğunu görevlendirme ve görevden alma hakkına sahip olması
Bu şirketler, kendi ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyetleri gerçekleştirmek için taşınmaz ve sınırlı ayni haklar edinebilmektedir.
Bu amaçla şirketlerin önce taşınmazın bulunduğu valiliğe başvurması gerekmektedir.
Diğer taraftan, edinilmesi amaçlanan gayrimenkulün yasaklı bir askeri bölgede veya bir askeri güvenlik bölgesinde bulunması halinde gayrimenkul edinimi Genel Kurmayın iznine tabi olacaktır ve taşınmazın özel güvenlik bölgesinde bulunması halinde taşınmaz, ilgili bölgedeki valiliğin iznine tabi olacaktır.
Gayrimenkul edinme başvurusunun olumlu sonuçlandırılması halinde valilik, şirketi/işletmeyi ve tapu kaydının yapılabilmesi için Tapu Müdürlüğünü yazılı olarak bilgilendirecektir.
Aşağıdaki prosedürler valilikten izin alınmasını gerektirmemektedir; bu sebeple, Tapu Müdürlüğüne yapılacak başvuru izin alınmaksızın doğrudan gerçekleştirilebilir.
İpotek oluşturma
Bir ipoteğin lehtarı tarafından bir ipoteğin tahsil edilmesi kapsamında gayrimenkul edinimi
Şirket birleşmelerinden ve ayrılmalarından ötürü meydana gelen gayrimenkul sahipliğinin ve sınırlı ayni hakların devri
Organize sanayi bölgelerinde, sanayi bölgelerinde, teknoloji geliştirme bölgelerinde ve serbest bölgelerde taşınmaz edinimleri
İlgili bankacılık mevzuatı çerçevesinde kredi olarak kabul edilen işlemlerden kaynaklanan veya alacakların tahsilatı amacıyla tahakkuk eden edinimler
VATANDAŞLIK
Yabancı uyruklu gerçek kişilere 400.000 ABD doları ve üzeri değerde gayrimenkul satın almaları halinde istisnai prosedürler yoluyla Türk vatandaşlığı kazanma hakkı verilmektedir.
Bu amaçla yabancıların:
En az 400.000 ABD doları değerinde gayrimenkul satın alması gerekmektedir.
Vatandaşlık kazanma başvurusunda, gayrimenkulü bu amaçla satın aldıklarını belirtmelidir, tapuda bu amaç belirtilmelidir ve yabancının, formda beyanların yapıldığı kısımda gayrimenkulü üç yıl boyunca satmayacağını beyan etmesi gerekmektedir.
Tapu prosedürleri tamamlandığında yabancı, ilgili idarelere başvurup gayrimenkul sahibi için düzenlenecek uygunluk belgesini göndererek ikamet hakkı veya vatandaşlık talep edebilmektedir.
İşlemin, yurt dışında düzenlenen bir vekaletname yoluyla yetkilendirilmiş bir üçüncü şahıs tarafından yürütülmesi halinde vekaletname, yapılacak prosedür ile ilgili yetkilendirmeyi içermelidir. Ayrıca vekâletnamenin şu koşulları karşılaması gerekmektedir:
Türk konsoloslukları tarafından gayrimenkul üzerine kendi iradelerine göre düzenlenmiş olmalıdır.
Yurt dışında vekâletname düzenleme hakkına sahip olan yetkili makamlar tarafından düzenlenmiş olmalıdır.
Düzenlendiği ülkenin dilinde düzenlenmelidir.
Fotoğraf içermelidir (fotoğrafın üzerinde okunaklı bir mühür ve imza olmalıdır).
Lahey Anlaşmasına taraf olan bir ülkede düzenlenmesi halinde apostil içermelidir.
Vekâletnamenin ilgili makam tarafından resmi olarak imzalandığını gösteren imza tasdiki ve vekâletnamenin Lahey Anlaşmasına üye olmayan bir ülkede düzenlenmesi halinde ilgili makamın imzası ve mührü Türk Konsolosluğu tarafından tasdik edilmelidir.
Başvuruda ayrıca gerekli kriterleri karşılayan vekâletnamenin noter onaylı ve yeminli Türkçe çevirisi bulunmalıdır.
18 Eylül 2018 tarihinde Resmî Gazete ’de yayınlanan yeni düzenlemelere göre belirlenen kapsam ve tutarlar aşağıda belirtilmiş olup aşağıdaki şartlardan herhangi birini karşılayan yabancılar, T.C. Cumhurbaşkanının kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilmektedir.
En az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında sabit sermaye yatırımı gerçekleştirdiği Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca tespit edilmiş olmak
En az 400.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında gayrimenkulü tapu kayıtlarına en az üç yıl satılmaması şerhi düşülmek kaydıyla edinmiş olduğu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilmiş olmak
En az 50 kişilik istihdam oluşturduğu Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca tespit edilmiş olmak
En az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında mevduatı en az üç yıl tutmak şartıyla Türkiye’de faaliyet gösteren bankalara yatırdığı Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunca tespit edilmiş olmak
En az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında devlet tahvilini en az üç yıl tutmak şartıyla satın aldığı Hazine ve Maliye Bakanlığınca tespit edilmiş olmak
En az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında gayrimenkul yatırım fonu payı veya girişim sermayesi yatırım fonu payını en az üç yıl tutmak şartıyla satın aldığı Sermaye Piyasası Kurulunca tespit edilmiş olmak
En az 500.000 ABD doları veya karşılığı döviz tutarında katkı payını, kapsamı Sigortacılık ve Özel Emeklilik ve Denetleme Kurumu tarafından belirlenen fonlarda tutmak ve en az üç yıl sistemde kalmak şartıyla bireysel emeklilik sistemine yatırdığı Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumunca tespit edilmiş olmak
Resmî Gazete Yayın: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2022/05/20220513-20.pdf
AVUKATA VEKALET VERMEK
· Boşanma davası, yurtdışından alınmış boşanma kararının Türkiye’de tanıma tenfizi ve gayrimenkule dair vekaletnamelerde vekalet verenin fotoğrafı da yapıştırılıp onaylanmak zorundadır.
· Yabancılar da Türkiye’de avukat görevlendirmek istediğinde Türk vatandaşları için aranan şartları aynen yerine getirmek zorundadırlar. Yani yabancılar kendi ülkelerindeki bir noter huzurunda Türkiye’deki avukata vekalet verebilecektir. Yabancılar için ek bir şart daha vardır. Yabancı müvekkil, yabancı noterden aldığı vekaletnameyi o noterin bölgesindeki yetkili makam tarafından “Apostille” şerhi yazdırmak zorundadır. Bunun nedeni, yabancı resmi makamlardan alınan belgelerin ancak Apostille alınması şartıyla Türkiye’de geçerli sayılmasıdır.
· Türkiye’de veya yurtdışında Türk noterinde vekaletname çıkarmak isteyen yabancılara bu imkân da sağlanmıştır. Ancak ilgili kişinin Türkiye’deyse noterden yeminli bir tercüman ile yurtdışındaysa ilgili konsoloslukça tanınan bir tercümanla başvurması şarttır. Bu durumda tercüman, bir yandan vekalet verecek kişinin kimlik bilgilerini notere çevirir diğer yandan vekaletname içeriğindeki yetkilerin ne anlama geldiğini vekalet verecek kişiye anlatır. Vekaletnamede tercümanın kimlik bilgileri ve imzası da yer alır.
Avukata vekalet nasıl verilir?
Noter veya Konsolos
isim – İmza -Adres -Düzenleme yeri – Tarih ve günlük numarası yazılmalıdır.Vekalet veren avukat ise kimlik kartına, avukatın kimlik belgesi ve adresi de dahil olmak üzere hazırlanmalıdır.
Kimlik tespiti için uygun ve vekalet verenin son durumunu gösteren bir fotoğrafı yapıştırılıp mühürlenmelidir.Yapıştırılmadıkça sadece zımba ile ekli fotoğraflar kabul edilmez.
Tüzel kişileri temsil eden vekaletnameye bir fotoğraf eklemek zorunlu değildir.
Vekaletnamede düzeltme ve çıkıntı şeklinde yapılacak düzenlemeler, veren makam tarafından bir mühür ile onaylanmalı ve imzalanmalıdır.
Vekaletin vekaleti verilirken, orjinal vekaletnamenin tüm sayfaları çoğaltılmalı ve daha sonra verilen vekaletnameye eklenmelidir.
Vekaletnamede kullanılan mühür, 1984 tarihli ve sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan mühür Yönetmeliği uyarınca düzenlenmeli, plastik damgalı vekaletname kabul edilmez.
Herhangi bir Tapu veya Kadastro Müdürlüğü tarafından kullanılan vekaletnamenin bir kopyası, ilgili Müdürlükçe tüm sayfaların sunulduğu ad, unvan, onay tarihi ve parsel sayfasını belirterek diğer müdürlükler tarafından kullanılabilir.
Türkiye’deki Avukata vekaletname vermek için gerekli evraklar:
Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti noterlik büroları tarafından verilen vekaletname, K. K. T. C. yetkili makamlar tarafından onaylanan belgelerin Türk makamları tarafından yapılmış gibi ele alınacağı ikili bir sözleşme yapılmıştır. Bu nedenle, hiçbir tasdik ya da onay aranmaz.
Lahey Sözleşmesi uyarınca, kendi ulusal mevzuatına uygun olarak hazırlanan vekaletname de Fransızca olarak <APOSTILLE> (Convention De La Hae du Octobre 1961) ibaresiyle imzalanırsa bu vekaletname ve belgeler, o yerdeki Türk Konsolosluğunun onayı olmadan kabul edilir.
Lahey sözleşmesine tabi olmayan yabancı ülkelerin noterlerinin mevzuatına uygun olarak hazırlanan vekaletnamedeki noterin imzası, o yerdeki Türk konsolosluğu tarafından ayrıca onaylanır.
Comments